青岛楼市，各类房子非常多，比如多层住宅、高层住宅、电梯洋房、别墅等。每一个板块，都有一个大致的价格区间。产品力强一些的，价格略高。但如果一个板块，有楼盘特别便宜，超出正常认知范围。那你得特别注意了。这时候，捡漏心态，可能会把你坑进去。最近，就有这样的案例发生了。当张村河的地价到了两万一平的时候，辽阳东路附近的午山国际，却打出来了单价一万五的抄底价……这个盘，忽悠不了改善客群，但能拿捏贪便宜、持捡漏心态的小白。尤其是搞不懂商业产权到底意味着什么的外行买家。午山国际，商业产权，2012年拿地，目前产权还剩20多年。拿地七年后才动工，2020年开始销售。当时定价三万多，卖点是不限购，那时候住宅都是限购的，商业产权不限购。稍有头脑的人，都知道，这种盘，坚决不能买。它就不是住宅小区……供热需要业主自己铺设地暖，后期烧商业燃气，成本极高，根本无法实现住宅的集中供暖。户型当然也不是住宅的户型，公摊高达25%。打着自由分割、设计、改造的旗号，后期隐患很多。比如，顶楼加盖问题。2023年刚交付，有些业主搭建改造，就被城管叫停了，而且还上了某电视台节目。另外，项目工程质量和流程把控能力也令人担忧，午山国际曾经多次因为违规发包及擅自开工被处罚。到今年，住宅随便买卖了，午山国际的营销天团实在没招了，降价的同时，和各个中介、分销加大合作力度，卖一套佣金超过2%！。单价降至一万五，挺惨的。第一批买午山国际的业主，总价亏上百万，肉眼可见了。其实，人家项目备案名，已经揭露了一切：午山国际商务中心。就不是住宅小区。476套，用了四年多的时间，卖了三分之一左右。再看看张村河的正常住宅项目，单价三万五左右，一年时间去化三四成，都是正常现象。没有无缘无故的贵，更没有无缘无故的低价。贪便宜，会有后悔时刻。别只看午山国际单价一万五，加上改造、装修的费用，实际成本并不低。等到二次交易的时候，商业产权的税费非常高。到那时候，不是亏损的问题。是有没有人接盘……大家忘了市北福州路的汤米公馆商业洋房了吗？
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